부실공사 아파트, 신축 피하는 방법!

요즘 부실아파트로 인해 걱정이 많죠. 이미 지어진 아파트는 물론 현재 짓고 있는 아파트까지

부실공사에 대한 우려 때문에 사실 입주 전에 많이 불안해하고 있죠. 이런 상황에서 아파트매매를 할 때에도 

이러한 우려가 현실이 되기도 하는데요. 새집을 분양받는 경우와 반대로 이미 지어진 아파트를 살 때에 

주의깊게 봐야할 점을 생각해볼 수 있습니다. 

 

부실아파트의 원인, 과연 왜 그랬을까?

 

이건 솔직히 정부가 일일이 돌아다니면서 현장을 점검하고 건축 당시, 감리, 감독을 철저히 하지 않는 한 

애초에 부실을 막고 이를 차단하는 것이 쉽지 않을텐데요. 합리적으로 의심해볼 수 있는 부분은 건축비가 갑자기 상승한 때를 

생각해보면 답이 나올 수 있습니다. 원화약세가 일어날 시기쯤이 대략 2020년 쯤, 코로나19 때로 볼 수 있는데, 이 때 환율의 변화로 인해 수입원자재, 즉 물가가 폭등했다는 사실입니다. 이 때문에 건설사가 이미 건물을 짓고 있던 둔촌주공재개발 현장(둔촌동 파크포레온)에서 

건축비 인상으로 유치권을 설정, 조합과의 갈등유발했죠. 이러한 상황이 비단 둔촌주공에만 있었을까? 그렇지 않았다는 것이

지배적인 생각입니다. 

 

현실적으로 건설사의 하청, 하도급을 받는 업체들이 원자재 수급에 이상이 생긴 경우, 손해를 감수하고 계속 건축을 하느냐는 

사장 마음입니다. 그러나 대부분 건축업계의 관행 상, 그런 경우 손해를 감수하거나 또는 자기이익, 마진을 포기하는 경우는 없죠.

그렇기 때문에 이러한 경우, 자재를 자연스럽게 아끼게 되는 것이며, 이는 건설 시공시, 각 부분을 맡은 업체들에 의해 자행되는 경우가 많죠. 때문에 부실공사 아파트, 부실현장을 잡아내는데에는 사실 해당 건물에 2년 이상 살아본 경험이 있는 사람들의 증언이 중요합니다. 

 

특히 분양아파트의 경우, 건설사(시공사)가 부실공사를 해버리면 나중에 답이 없죠. 분양을 취소하기 쉽지 않은 헛점을 이용하기 때문에

고스란히 수분양자에게 피해가 돌아가는 경우가 많습니다. 내장재나 샷시 등 전방위적으로 부실이 일어날 수 있다는 점을 감안하면

신축분양의 경우, 분양가가 실제 주변시세보다 저렴하다는 장점이 있더라도 20년 부터 22년 사이에 착공이 되어 건설이 시작된 아파트는

우선은 피해가는 것이 부실공사를 건피해가는 방법 중에 하나입니다. 특히 이 시기 대규모 공급이 이루어진 검단신도시 아파트나 평택 고덕신도시, 동탄2신도시 등은 사실 상, 하도급 업체들 간의 경쟁이 심했던 곳으로 금리인상, 원자재수급의 차질 등이 생겼을 때에 부실공사에 대한 가장 큰 유혹이 생길만한 현장들입니다. 

 

우리나라 아파트 너무 비싸죠?

사실 시행사, 시공사 그리고 실제 하도급업체까지, 적정 마진이 아니면 굳이 집을 지을 필요가 없습니다. 놀라운 거품상황에서 높은 건축비를 책정하더라도 완판이 되는 20년 21년 당시를 비교하면 지금은 눈치를 보는 입장이지만 그렇다고 해서 기존 현장들이 분양가를 낮추지 못하는 것은 사업성 때문입니다. 현재는 최저시급 그리고 현장에서의 식대도 많이 올랐습니다. 이러한 분위기에서 무주택자들이 분양가가 낮아질 것을 기대하고 내집마련을 미루는 것은 위험할 수 있습니다. 왜냐하면 물가도 오르고 인건비도 올랐기 때문입니다. 과거처럼 단 시간 안에 폭등하지 않거나 또는 5년 치, 10년 치의 인상분이 한꺼번에 반영이 되었을 뿐이지, 집값 특히 분양가가 거꾸로 후퇴할 일은 없기 때문입니다. 

 

부실아파트를 피하려면 개인적인 견해로는 19년 완공, 20년 완공, 21년 초반까지 입주완료된 단지들 중에서 실제로 집을 보고 매수의사를 밝힌 뒤에 꼼꼼히 부실여부를 체크하여 선택하는 것이 좋다는 판단입니다. 사실 분양을 받는 경우, 동호수 추첨 등 뜻하지 않은 리스크가 있습니다. 게다가 새집의 경우, 부실시공에 대한 불안함도 있고, "하필이면 그 많은 집중에 왜 내집만 부실이냐" 이런 경우가 생기지 말란 법이 없습니다. 그래서 검증받은 집들이 주변시세에 비해 가격도 높은 편이고 또 실제로 집을 사고팔 때에도 유리합니다. 

 

인구는 계속 줄어가는데, 무슨 아파트값 상승이냐?

실제로 농촌이 붕괴되면 남아있는 인구가 인근 대도시, 수도권으로 주거이동이 있을 수밖에 없습니다. 또한 기업들 또한 구인을 위해 인근 수도권이나 동종 업계가 많은 곳으로 이동이 예상됩니다. 실제로 경남권 등을 보면 사람을 구하지 못해, 중부권, 경기 수도권으로 공장이전을 하는 경우가 많습니다. 이런 소규모의 공장이나 회사 조차도 실제 수요가 큰 경기 남부로 이전해오는 경우가 많으므로 인구가 전체적으로 줄더라도 서울, 경기 주변은 더욱 더 과밀화가 예상됩니다. 

 

또 하나, 세컨하우스의 증가입니다. 

우리나라 사람들의 라이프 스타일의 변화도 한몫 합니다. 사람들은 집 한채로 만족하지 않을 것입니다. 그리고 인구 1인당 삶의 질을 담보하는 면적은 점점 늘어갈 것입니다. 과거에는 원룸의 수요가 많았습니다. 깔끔하고 또 비용도 적으며 관리가 용이한 장점이 있었습니다. 하지만 너무 비좁습니다. 혼자사는 사람들도  이제는 침실 그리고 옷방, 취미방 등 , 여러 개의 방을 필요로 합니다. 반려인구가 늘어나면서 실제로 

반려견이 필요로 하는 공간까지 감안하면 과거 1990년 대, 2000년 대의 가전제품들이 적절하게 들어갈 방들이 없습니다. TV도 커졌고 차도 커졌으며, 세탁기, 건조기, 스타일러 등, 1인 가구에게 필요한 살림살이의 숫자도 늘었습니다. 골프백도 보관을 해야하고 여름 물놀이 용품도 보관을 해야합니다. 따라서 집의 크기가 무한하게 커지지는 않겠지만 1인 가구 기준, 10평 미만의 주거공간은 거의 사라지거나 소멸된다고 봐야합니다. 그리고 1인 가구는 계속 증가합니다. 외국인들의 유입도 많아졌습니다. 또 하나 인구감소가 우려되는 상황이 되면 적극적으로 이민정책을 시행할 것으로 예상이 됩니다. 

 

부실아파트 때문에 아파트를 분양받지 못하거나 집을 못산다? 

오늘 어려우면 내일은 더 어려울 것입니다. 금융위기 그리고 금리인상으로 인한 집값의 하락은 일시적입니다. 보통 평균 경제성장율과 

금리는 거의 따라갑니다. 연 평균 GDP 성장율이 2% 라고 감안하면, 적정금리는 2% 라고 봐야합니다. 때문에 현재 아파트가격은 금리에 비해 높은 편일 수 있지만, 2%~3% 금리 상황에서는 오늘이 가장 저렴하다고 볼 수 있습니다. 따라서 부실공사 아파트를 피하는 방법은 

시기를 잘 판단하여 입주 4~5년 차 아파트를 저가매수하는 것을 차라리 추천합니다.