11.10 대책에 따른 국내부동산 전망!

실제로 부동산이 향하는 방향은 하향 그것도 가파른 하락세를 보이고 있죠. 

이유는 아무래도 매수실종, 거래급감 때문인데요. 전체 거주민을 100으로 볼 때에 분양가에 취득한 사람 그리고 

영끌로 매수한 사람, 허리에 사서 매수를 하신 분 등, 다양하게 존재하리라고 봅니다. 그건 어느 아파트, 빌라나 마찬가지라고 생각을 하구요. 다만, 보유자는 제 각각 마지노선, 심리적 저지선이 존재하기 나름인데, 보통 1주택자로 실거주하시는 분들은 큰 관심이 없어보입니다. 

물론 부동산이라는게 경우에 따라 평생을 모은 재산이 될수도 있고, 갈아타기를 위한 수단이거나 자산증식의 도구로 삼는 분 등

실제 체감이 다르다는 것이 이번 하락장에서 미치는 결정적인 요인이 되구요. 

 

 

그렇다보니 금융부담을 느끼시는 분, 더 하락할 것을 대비하여 미리 처분하시는 분 등 각자의 방법대로 행동을 한다고 볼 수 있구요.

아무래도 2019년 이후, 특히 2020년 하반기부터 21년 까지, 뒤늦게 영끌로 달려드신 분들 중에 대출비중이 크고 소득수준이 낮은 분들은 지옥과 같은 나날을 겪고 계시리라 생각을 해보는데요. 

 

이번 11.10 대책은 부동산의 연착륙을 통해, 금융기관부실을 막고, 건설사의 줄도산을 막기위한 특단의 대책이라고 볼 수 있죠. 물론 몇몇 전문가들은 영끌한 사람이 과연 몇이나 되는지, 그 숫자가 적으므로 크게 신경쓸 필요가 없다. 또는 그 정도는 감수했어야 한다고 보는데요. 그런 입장은 저도 어느 정도 공감은 합니다. 공공재나 마찬가지인 토지와 땅, 집을 가지고 돈을 벌고자 했다면 그에 대한 손실도 감수를 해야하는 것이 자본주의적인 사고이며 공정한 사회라고 볼 수 있죠. 갭투기꾼들을 위하여 퇴로를 만들어주고 또 그들을 보호하는 정책은 국가경제를 위해서도 큰 도움이 되지 않는 것은 사실입니다. 

 

 

이번 대책으로 수도권 즉 서울, 하남, 분당, 과천, 성남, 광명을 제외한 전 지역을 조정지역 및 투기과열지구에서 해제를 공식화 하였죠. 그 얘기는 1가구 2주택의 길을 열어주고 취득세 중과세 부담을 덜어줬다는 것입니다. 대부분 입주 5년 차 미만의 집값 평균 10억이 넘어가는 지역이라고 볼 수 있구요. 그럼에도 고가 아파트에 대한 중도금대출이 가능하도록 LTV를 50% 선에서 풀어준 것이 그 동안, 위헌소지가 있던 대출규제에 대한 깔끔한 해법이라고 볼 수도 있죠. 금융규제가 어느 정도 풀리고 비규제지역이 늘어나면서 같은 지역 안에서 무주택자 또는 1주택자와 2주택자 등, 신규로 주택취득 시, 대출한도가 늘어나게 되었는데요. 물론 DTI, DSR 이라는 또 다른 문턱이 있지만, 어느 정도 경제활동을 하고 계신분이라면 20년~30년의 담보대출을 통해 충분히 극복할 수 있는 부분이 아닐까 생각을 해봅니다.

 

 

이번 11.10 부동산대책에서 가장 중심에선 지역은 어디일까요? 

서울이라는 메트로에 가장 가까우면서도 조정지역에서 해제된 몇 곳이 있는데요. 그건 고양시, 부천시, 김포시, 남양주시와 수원시, 용인시라고 볼 수 있습니다. 물론 더 가까운 성남시와 하남시,과천시의 경우는 규제지역으로 남아있으니 이 부분은 따로 얘기해보기로 하구요. 우선

의왕시나 용인시, 수원시처럼 판교와 강남 모두 가까운 지역은 대출한도가 늘어, 그 동안 급매를 기다려온 매수대기자들에게는 호신호가 아닐까 생각을 해봅니다. 

 

유튜브 및 부동산전문가 그리고 언론 모두는 부동산이 향후 2~3년간, 길게는 10년 가까이 불활을 맞을 것이다. 시세하락이 40% 선에서 끝나지 않을 것이다라고 모두들 공통적으로 이야기를 하는데요. 하지만 그와 반대되는 시그널이 하나 둘 생기는 것도 눈여겨 봐야할 시점입니다. 하락을 꿈꾸는 사람들과 반대로 더 이상의 하락이 없기를 기대하는 분들의 입장은 다르겠지만, 결과는 아무도 장담을 할수가 없죠. 

 

일단 하락의 신호로 볼 수 있는 미 연준(연방준비위원회)의 금리인상의 기조로 인해, 내수악화, 경기침체와 둔화를 예상해볼 수 있고 달러가격의 오름세를 들 수 있고 반대로는 미국의 물가상승폭이 둔화되고 있다는 밝은 전망으로 인해 금리인상폭이 줄어들거나 인하할 것으로 기대하는 분들도 당연히 계시죠. 은행의 입장에서는 올릴 때는 빠르게, 내릴 때는 더디게 내리는 것이 금리라고 본다면, 실제 부동산이 금리에 미치는 영향으로 인해, 신규로 레버리지를 일으키는 수요가 급속도로 확산이 되기는 어려울 것으로 보는데요. 

 

본격적으로 자금이 경색되는 분양시장을 볼 때에, 이미 할인분양이나 깜깜이 할인이 생긴 것을 보면, 지금이 저점인지, 아니면 더 큰 위기가 닥칠지는 두고봐야 알것같습니다. 하지만 규제완화로 인한 LTV 상향의 효과는 상급지로 갈아타고자 하는 수요에 어느 정도 마중물이 될 수 있을 전망인데요. 그래서 보통 23년과 24년 대하락기를 점쳐온 전문가들의 예상이 조금 더 빨리 현실화되지 않을까 하는 생각이 듭니다.

그리고 꼭 팔아야하는 매도자와 꼭 사야하는 매수자의 팽팽한 신경전이 있을 것이라고 생각을 하지만, 이 또한 눈치게임으로 볼 수 있는게 

더 이상 낙폭이 확대되지 않을것이라는 판단이 서게되면 시장의 수요는 크게 늘어날 것으로 전망을 해보기도 합니다. 전체적으로 모든 지역이 과거처럼 매수세가 생기기는 어려울 것이라는 판단이지만, 더 이상의 추가하락에 대한 기대감이 적고, 하락에 대한 피로감이 예상보다 빨리 올 것이라는 것이 제 판단인데요. 그 이유는 이미 연준에서 금리인상에 대한 속도를 늦추고, 한은총재 또한 빅스텝이 아닌 베이비스텝을 통해서도 환율이 어느 정도 안정될 것이라는 판단을 하고 있기 때문입니다.

 

그리고 공시가율 현실화를 통해, 부동산세제를 개편한 뒤에 이렇게 하락을 통해 공시가격보다 낮아진 시세들이 나타나게 되는데, 이런 경우 

국가의 세원확보 측면 그리고 국가예산을 편성하고 집행하는데에 여러가지의 문제가 발생할 수 있다는 것이죠. 평균적으로 세수에 대한 확보는 중앙정부 뿐 아니라 취등록세, 지방세 등에 대한 수입에 의존하는 지자체에 타격을 줄 수 있구요. 은행의 경우도 대출총량이 줄어들면 당연히 "숫자"로 찍히는 이자수입이 줄고, 대출금액이 줄기 때문에 장기적으로는 큰 타격을 입을 수밖에 없게 되죠. 은행권의 경우는 대출을 많이 해주고 이자를 많이 받을수록 좋고, 국가는 세금을 많이 받는 것이 좋기 때문에 부동산하락을 결코 반길 수많은 없다는 결론입니다. 

 

 최근 경제, 사회, 문화 등 유튜브와 같이 조금 더 신속하게 여론이 흡수되는 것을 감안하는 상황을 보면, 시장이 예상보다 빠르게 반응을 했을수도 있다는 생각이 들구요. 아직까지는 영끌을 해서 매수하였거나 레버리지를 이용해서 역전세를 맞는 다주택자들이 패닉세일이 간간히 일어날 뿐, 폭발적으로 매도가격을 낮추는 일은 발생하지 않아, 급급매의 경우 2019년 시세보다는 2020년 시세 정도에 맞춰져 있기 때문에 처분 후, 다른 곳으로 이사하거나 분양받은 집에 대한 중도금, 잔금용으로 기존주택을 처분하는 경우도 신규담보대출로 지탱을 할 여력이 충분히 있다고 볼 수 있는 것이죠. 그렇기 때문에 시장의 예측과는 다르게 어느 정도 저지선이 형성되리라 보구요. 그래서 고가의 아파트의 경우는 추가하락이 있을 것으로 보지만, 분양가 이하의 하락은 쉽지 않을 것으로 보입니다. 대략 분양가에서 130% 정도의 금액인 경우는 거의 저점, 바닥이라고 보는 것이 좋을 것이구요. 실거주인 경우는 본인의 자금상황 등을 비교하여 목표치에 다다르면 주저없이 매수를 하는 것도 좋은 방법입니다. 더 떨어질 수도 있지만 원하는 주택가격이 잘 방어를 하게되면 오히려 주택매수에 실패하게 되어 차선책을 찾아야할 수도 있으니까요. 저점은 아무도 모릅니다. 

 

수도권 집값 바닥은 언제?

 

10년 전의 외식물가와 비교를 하였을 때를 보면 정확하게 짜장면 가격을 기준으로 한다면 30~40% 많게는 50% 정도의 인상이 있었으므로 아파트 가격의 시세는 과거 10년 전에 비하여 공시지가의 상승 등을 감안하였을 때 2019~2020년 초의 시세로 고착화될 확률이 크다는 것이죠. 사실 2019년 이후 주택가격상승으로 이익을 얻은 분들이 왠만해서는 이것을 그대로 다 토해내지는 않을텐데요. 이른바 자존심으로 인해 비이성적인 판단이 나오는 경우는 경매를 통해 간간히 초급매 등이 나올 여지가 있습니다.  그러나 그게 전체 주택시장의 가격을 대변하지 않기 때문에, 분양가 이하의 폭락을 기대하기는 어렵구요. 의외로 지금 가격이 최저점일수도 있으니 신중히 판단을 하셔야 합니다. 

 

문제는 지금 주택을 매수를 하고자 하는 실수요자 또는 투자자들은 반드시 알아야할 것이 있는데요. 그건 앞으로는 수도권 전체가 

어떤 호재에 의하여 금리인하나 정책의 변화에 의해 큰 폭으로 주택가격이 상승할 일이 없어진다는 것이죠. 물론 지금의 급매, 하락이 끝나면 어느 정도 장기적인 우상향은 있을 전망이지만, 단기급등으로 인한 시세차익으로 부자가 되는 것이 쉽지 않을 것이란 전망입니다. 

시장은 이번 하락장을 통해 소위 말해 학습을 하게되는데, 앞으로 인구의 감소,주택유형의 변화 등 트렌드가 바뀔 것으로 예상이 되기 때문에 다가올 미래의 부동산 시장을 단순히 예측하는 것이 쉽지는 않을 것으로 보입니다. 

 

 

동남권의 부상

 

과거 10여 년동안 가장 주택가격이 상승한 지역 그리고 많은 호재가 있었던 곳은 서울의 동남권인데요. 

이번 하락장에서 조정지역에서 해제되지 않은 곳이 바로 하남시입니다. 앞으로도 교산신도시 그리고 현재 위례신도시를 포함

수도권에 남아있는 택지와 위치, 그리고 제2경부 고속도로와 판교의 일자리 등으로 인하여 지속적으로 부동산가격의 상승이 예상되는 지역이지요. 물론 교산신도시나 하남 미사의 경우는 일자리수요보다는 베드타운의 역할을 충실히 하는 지역으로 송파, 강남 접근성이 뛰어나다는 장점이 있습니다. 그에 반해 판교, 분당의 경우는 일부 대기업들이 자리하고 있고 앞으로도 유망한 기업들이 많이 진출할 것으로 기대가 되는 곳이죠. 그래서 경부선 라인을 통하여 많은 발전이 있었고 이제는 그 위치가 평택까지 이어졌다는 전망인데요. 그렇다보니 단기로 급등한 지역이 많다는 것이 특징입니다. 분단국가에서 휴전선이라는 이슈가 없더라도 교통과 물류의 중심이 서울의 남부권역에 밀집하였다는 점을 들었을 때에, 앞으로도 서해안, 경부고속, 제2경부선, 중부고속도로 등에서 주변지역이 점차 경제적 거점으로 확대가 될 예정인데요. 그렇다보니 이번 하락의 시작점에서 동탄이나 평택, 수원이 앞장을 섰지만 다시 반등을 하거나 저지선이 생길 때에도 우선적으로 회복이 될 전망입니다. 사람들은 의외로 단순합니다. 새 아파트가 많고 도로가 잘 정비되어있고 치안이 좋은 경우라면 모두 선호하구요. 직장이 가깝고 새로운 직장을 찾기 좋은 지역에 거주하는 것을 선호하게 되는 것이죠. 서울의 중심이 강남인 것처럼, 제조와 유통의 중심은 경기남부라고 볼 수 있구요. 삼성전와와 하이닉스 반도체 그리고 앞으로 전기차영역을 담당해야하는 많은 기업들이 몰려있으면서 바이오, IT 를 이끌 인재들이 많은 곳들을 분석해보면 성남, 판교, 동탄, 평택, 용인, 경기광주 등으로 분석해볼 수 있습니다. 특히 원삼면에 대규모로 투자를 하는 것을 감안했을 때에 제2경부선 라인이 새롭게 부상할 수 있다는 것이 특이점이라고 할 수 있습니다. 특히 동탄의 경우는 GTX의 호재 등으로 급격하게 상승을 하였다가 최근 크게 하락을 하고 있는데요. 전체적으로 최저점을 계산할 때에는 해당 주택의 등급(학교, 교통 등)을 주변 아파트와 비교를 해보고 최초 분양시기와 분양가를 고려하여 결정하는 것이 좋습니다. 분양가+ 1억은 기본이며, 향후 미래 발전가치를 따지면 최초 분양가에 2억 정도 높은 가격이면 최저점이라고 볼 수 있습니다. 

 

또 하나, 이들 지역의 특징은 아직까지는 PIR(소득대비주택가격비율)이 낮은 곳들이 있으므로 거주수요가 커질 것으로 보여지기 때문이죠.

누구든 강남,서초,송파를 원하지만 소득으로는 거주가 힘든 상황이므로 가격 대비 교육, 치안, 문화, 교통의 측면에서 장점이 있는 곳을 선택할 확률이 높구요. 그게 하남, 위례의 성공으로 나타난 것처럼 동남권 또는 경기남부에서 두드러지게 확대될 것이라는 전망입니다. 현재 수도권에서 경기남부로 남은 몇 곳은  경기광주 곤지암, 경기광주 삼동,경기광주태전고산,경기광주역, 용인모현, 용인삼계, 용인처인, 포곡전대, 화성매송, 화성비봉, 봉담, 화성정남, 오산시세류 등등이 남아있는데요. 낮은 분양가와 향후 거주여건 확대로 인한 시세차익이 예상되는 지역이라고 볼 수 있습니다. 이중에는 미분양 또는 계약취소가 날만큼 인기가 없는 경우도 많은데요. 이런 어려운 시장에서 저가로 매수하는 경우 효자가 되지 않을까하는 생각이 됩니다. 이런 앞으로 기대가 될만한 지역은 이미도 수요가 어느 정도 있는 편이라 가격이 많이 떨어지지 않을 것이며 특히 5억 이하의 중소형, 5억 중후반의 국민평형대의 경우는 분양당시의 분양가 + 1억 정도를 감안하면 최저점이라고 볼 수 있습니다. (역세권 등을 감안하여 1~2억 정도의 상승가격도 감안할 수 있음, 그 이하의 하락은 쉽지 않을 것으로 예상.)

 

 

 

활동경제인구의 감소에 맞서는 주거문화의 변화, 기술혁신

 

우리는 지하철과 노선버스에 목을 메는 경우가 많은데요. 직장이나 학교를 직접 가야하기 때문이죠. 대부분 요즘 3040 세대의 경우, 그렇지 않은 경우도 있지만 흔히 말해 "아스팔트키드" 라는 말처럼, 일찌기 나서부터 콘크리트 바닥을 밟고 자란 세대죠. 대부분은 아파트나 빌라 등에서 거주한 세대가 많을수록 "펜션"처럼 단독주택, 마당에 대한 선호가 큰 편이죠. 이것들에 대한 불편함은 잘 모르구요. 주거문화의 변화도 이런 아파트를 벗어난 고급주택, 전원주택 등에 대한 로망이 현실이 되는 것을 바라다보니 요즘은 타운하우스형 주택 등도 인기가 많은 편이구요. 병원, 학교 등 주변인프라를 갖추면서도 단독주택에 거주한다는 것은 요즘 사람들에게는 큰 설레임으로 다가오는 일이기도 하죠. 공동주택의 경우 층간소음, 주차문제를 비롯 그 나름대로의 불편함을 주기도 하죠. 그런데 직장과 학교에 대한 물리적인 거리로 인해 도시에 거주하기를 원하는데요. 앞으로 시간이 흐르게 되면, 자율주행자동차, 드론산업의 발달, 인공지능과 주택관리시스템, 태양광에너지의 활용 등 단독주택의 거주가 용이한 시대로 변모할 가능성이 큽니다. 도시는 슬럼화되고 재건축의 용적율의 상향이 어려워지기 때문에 아파트 구축의 경우는 버려지는 경우도 발생할 수 있는데요. 정부는 슬럼화된 도시를 밀고 오히려 나무를 심어 녹지를 복원하는 사업을 진행할 수도 있습니다. 

 

현재의 1기, 2기 신도시를 비롯 대다수의 신도시는 주택의 수, 인구수 등을 감안하여 계획한 도시이므로 함부로 용적율을 올리거나 추가로 인구를 유입시키도 어려운데요. 그러한 대안으로 자연적인 주택의 소멸을 유도할 수 있다는 점에서 아파트나 빌라의 투자가 장기적으로 볼 때에는 위험하다고 생각이 될 수 있습니다. 물론 먼 훗날이 되겠지만, 주거에 대한 트렌드가 바뀌게 되고, 노동의 형태와 시간이 달라지면 

당연히 수도권의 붕괴 또는 재편이 일어날 수도 있는데요. 기술혁신에 의한 주거문화의 변화에도 민감하게 반응을 하는 것이 좋습니다. 다만 하루 아침에 일어날 수 있는 변화는 아니므로 크게 걱정할 필요는 없습니다. 

 

 

세계화의 종식

 

금새 일어날 일인 것도 같고, 아닌 것도 같지만, 미중의 경제전쟁, 패권전쟁이 지속되면서 다시금 무역장벽이 생기고 있습니다. 또한 중국이 더 이상, 세계의 공장으로 남을지는 미지수입니다. 우리나라 또한 유턴기업을 지원하고 다시금 제조업을 일으키고자 합니다. 세계화로 인해 우리나라는 농업의 경우 자급자족율이 매우 뒤쳐져있습니다. 최근에는 귀촌, 귀농인구가 늘고 있다는 점도 변화요인입니다. 이런 변화 속에서 저물가가 아닌 고물가와 인플레이션에 대한 우려가 크며, 그런 경우 높은 금리가 유지될 수 있다는 전망도 있습니다. 다만 오늘 내일 급격하게 벌어질 일은 아니지만 말입니다. 물가폭등에 따라 자연스럽게 집값의 실제가격은 하락될 수도 있습니다. 돈의 가치가 달라질 수 있다는 말입니다. 그러한 상황에서 토지지분이 적은 주택보다, 토지 그 자체가 매우 유용할 수 있습니다. 그게 공장이 되든, 농장이 되든 토지 자체의 가격이 올라갈 여력은 있습니다. 점차 인구가 줄면 집은 자연히 소멸이 되거나 또는 정부에서 매입, 멸실을 할 수도 있으므로 앞으로 주택, 부동산에 관심이 많다면 그러한 변화도 예측을 하는 것이 좋습니다.