서울집값 전망_수도권 계획과 투자처에 대해.

문재인 정부의 최대의 실패정책이라고 하는 부동산정책

불과 2~3년 내에 집값이 2~3배로 폭등하여 서민들 사이에서도 희비가 엇갈리고, 갭투자자 또는 부동산 투자자의 입을 귀에 걸리게 했던 

2021년, 그런데 앞으로 서울과 수도권 아파트 가격상승에 대해 어떻게 전망을 하는지, 오늘은 차근차근 설명을 해보겠다. 

 

아파트 가격이 계속 오를까? 아니면 진짜 폭락론자의 말대로 거품이 빠지며, 시세의 절반 이하로 주춤해질까?

그리고 앞으로 서울집값전망은 어떻게 될까? 오늘은 그 부분을 조금 짚어보도록 해보자! 

 

집값이 오른 이유! 

첫 번째로는 "보상심리" 때문이다. 우선 분양권, 갭투기 등 주택을 추가로 매입하고 양도 후 차익을 얻으려는 많은 사람들이 생긴 탓도 있지만, 양도세가 폭등하면서 그 갭을 정부가 부추긴 측면이 있다. 그 세금이 개인투자자가 아닌 국가에 귀속되면 개인이 자신의 몫을 더 붙인 것도 한몫 한다. 그리고 상당히 낮은 금리는 버티기를 가능하게 하는데, 그에 맞아떨어지면서 수요와 공급 측면에서 불균형을 이룬 탓이다. 

집은 모자른데, 집을 여러 채 보유한 사람은 본인의 안전마진을 확보 후 팔려고 하니 시세담합 등이 이루어진 탓이다. 그리고 공급 측면에서도 상당히 부족했던 것이 사실이다. 분양가상한제를 시행하면서 업자들이 아파트 대신 주거용 오피스텔, 지식산업센터 등 아파트 외의 다른 형태의 사업을 추진하되 기존 계획했던 분양을 미룬 탓도 수요폭증, 공급감소의 원인이 되었다. 건설사 또한 본인들의 마진을 포기할리 없으며 손해나는 장사는 하지 않는게 원칙, 그러다보니 신규주택은 줄고 주택수요는 커지는 기현상이 일어났는데

거기에다가 공시가 마저 현실화 시켜, 세금까지 더 걷어가는 구조, 오른 집값을 정부가 인정하는 꼴이 되니, 

공시가로 인해 2배 이상 껑충 뛴 시세는 고착화가 된 것이다. 누가 공시가격 이하로 매물을 내놓을 것이며 

버틸 수 있다면 버티겠지, 과연 팔려고 들까?

 

서울집값전망에서 가장 중요한 것은 금리부분이다. 요즘 현금 다주고 아파트를 매입, 분양받는 사람은 없고 

1~2%의 금리면 4억~5억을 대출받아도 연이자가 1000~1500만원 밖에 되지 않기 때문에, 주저없이 사람들이 대출을 받아서 집을 샀다. 

그 중에는 실수요가 아닌 투기수요, 1가구 2주택도 많았고 더러는 3주택 이상도 있다. 이들이 팔려면 양도세를 물어야하는데 그렇게 물고나면 집 3채의 가격을 보전하는 것이 아니라, 오히려 3채를 팔면 시세대로라면 2채 가격밖에는 못건지니 절대 팔지 않는 것이다. 

그런데 무주택자에게는 기회요, 투기수요에게는 폭망의 지름길 다가오고 있다. 금리인상이 예고되어 있고 

대출제한이 걸린 상태이다보니 적정 마진으로 주택을 팔 수 없을 뿐더러 매물벽이 쌓이면서 누가 먼저 탈출하느냐에 대한 

눈치게임이 시작된 것이다. 물론 이들은 아파트나 주택을 보유함으로써 지출되는 비용이 클수록 급하게 매도할 확률이 있는데 

이것을 버티면 모르겠지만, 사실 따지고 보면 그들이 보유한 주택이 어떤 지역, 어디에 무엇을 가지고 있느냐가 더 크게 작용할 수 있다는 것을 알아야한다. 

 

문재인정부 2기, 사전청약과 더불어 수도권공공개발을 통해 공급되는 주택이 대략 60만호 이상이다. 그리고 앞으로 240만호 이상을 더 공급할 예정인데, 이렇게되면, 사실 대한민국의 노후화 주택은 점점 줄고 점차 아파트, 신규주택으로 많이 바뀔 수 있다는 이야기이다. 물론 한꺼번에 일시에 쏟아지는 것은 아니지만, 높은 아파트 시세 때문에 무주택 서민들은 기존 아파트를 매수하는 대신, 어떻게든 청약을 통해 분양만을 고집하게 되는 것이다. 다주택자들 곡소리나는 일이 얼마남지 않은 것은 같은데 

그럼 이런 때에 어떤 동네, 어떻게 내 자산포트폴리오를 꾸리면 그 나마 가격방어를 할지 그리고 

2025년 쯤, 시세 대세 하락 이후 반등시기에 내집가격이 빠르게 오를지를 고민해보자.

2025년 부터 2028년 까지, 수도권에는 무지 많은 아파트가 건설이 된다. 

사진을 보면, GTX 노선 주변으로 많은 단지가 형성이 되는데, 운정신도시 그리고 창릉신도시, 하남교산신도시 등 

수도권 주변, 살기 좋은 도시로 많이 개발이 되고 있다. 사실 신도시의 메리트는 아파트 단지만으로 조성된 

신도시이자, 게획도시로 주변인프라 중에 호수나 공원 등이 상당히 잘 만들어져 있고 치안이나 교육여건 등도 균등해서 

아이들을 키우기에는 좋은 곳임은 틀림이 없다. 그런데 변수는 서울집값이 이들 신도시에 비해 비싸지 않으면서도 

좋은 거주요건이 마련된다는 사실이다. 서울에서도 GTX 환승역과 역을 중심으로 도심개발을 서두르고 있는데 

그 중에서 신규로 거론 되는 곳이 창동, DMC 등 기존 서울의 한강의 지류인 불광천, 중랑천, 안양천, 탄천 등을 중심으로 

주거와 상업 그리고 업무지구가 혼재하는 도심을 개발한다는 이야기이다. 이렇게 이 중심으로 재개발과 재건축이 이루어지게 되면 

그야말로 비싼 돈을 주고 GTX를 타야하는 지역은 말만 GTX이지 서울에서 멀어지는 

상투잡고, 존버해도 오를까말까한 지역이 되는 곳이다. 

워낙 이명박 정부 이후부터 공급이 부족했던 탓이라 자연히 서울집값은 오르게 되고 그 반사이익으로 

수도권, 특히 검암, 검단, 계양, 부평 등 절대 오르지 않던 곳까지 아파트 가격이 크게 들썩였다. 심지어는 경기도에서도 

비규제지역이었던 경기광주, 이천까지 청약붐이 일어날 정도였으니 이 얼마나 한심한 일인가? 

 

 

앞으로 고금리 시대, 살아남는 부동산은 무조건 서울특별시 안에 있어야하고 기왕이면 역세권에 GTX권역 안에 있어야 한다는게 지론이다. 

이러한 지역은 사실 가격방어가 쉽고 시세하락 이후 다시 반등할 조짐이 크다. 지도는 거짓말을 하지 않는다. 

우리는 GTX만을 이용해서 출퇴근을 할 수 없다. 사실 역에서 도보이동이 불가능한 지역이라면 지금이라도 과감히 분양포기를 하는 것이 

오히려 손실을 덜 볼것이다. 물론 기존에 살던 곳이고 자녀의 학교, 생활권이 해당지역이라면 모르겠지만 말이다. 

 

앞으로 살아남을 지역, 그리고 주목해야할 곳들은 사실

 

경부선 라인의 경기도와 창릉신도시, 별내, 남양주(구리), 하남 정도로 볼 수 있는데 그 이유는 

어찌 되었든 도심접근성이 좋고 3개의 이상의 권역을 이동하는데에 일반 지하철, 버스 등으로 1시간 이내의 거리이기 때문이다. 

그걸 벗어나면 GTX 지옥에 걸려, 빠져나오지 못하게 된다. 어떤 누가 GTX를 환승까지 해가면서 출퇴근을 하는겠가?

 

그리고 또 하나,

서울집값 그리고 수도권 아파트 가격 계속 오를지 안오를지 궁금하다면

하나만 물어보자, 여러분의 자동차가 굴러가지 않아서 새차를 사는지 아니면 싫증이 나서 낡아서 바꾸는지를 꼭 생각해보자는 말이다. 

정부에서 말하는 수요와 공급곡선은 무시해야 한다. 

 

대한민국은 현재 84제곱미터 광풍이다. 아니 없어서 그렇지 

40평대 아파트가 모든이의 꿈이다. 물론 관리비 등 현실적인 측면에서 34평형도 충분히 넓으니까 

4인 가족의 국룰이 바로 84형이고 10년 이내의 각종 스마트한 시설이 충분하고 펜트리 등 구조가 잘빠진 

여심자극 아파트인것이다. 아직도 대한민국에는 비어있는 반지하, 달동네 방2개 구옥빌라들이 지천이지만 

아파트 가격의 상승은 살고 싶은 아파트가 그만큼 적고, 낡았기 때문이다. 그래서 

앞으로 서울에 공급되는 아파트! 낡은 아파트는 가급적 쳐다보지 않아야 한다. 왜냐하면 

용적율 때문에 더 이상의 재건축이 어렵고 분담금만 어마어마하게 내야하는 게 현실이기 때문이다. 

 

강남,서초,송파구라는 전통적인 핵심지역에서 

노선과 실제 이동거리를 잘 계산해서 평지 우선으로 지역을 선택해보자, 

어떻게든 인서울로 초과공급시대를 버티면 반드시 다시 반등은 한다. 

무지랭이처럼 파주나 의정부, 동탄,인천,안산 등 물리적으로 먼 곳에 1~2억 많게 3~4억 분양가 저렴하다고 들어가서 

발목잡히지 말자는 이야기이다. 

 

GTX 노선 전체를 볼게 아니라 서울집값 하락에도 걱정없으려면 2022년 초 꼭 

서울 안에 있는 곳과 판교, 성남, 하남, 창릉, 분당 이외의 청약은 절대 노노다. 

(단, 현재 거주자는 멋대로 하시길)